Про право власності на землю (земельну ділянку)
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України.
Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (грунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб (ст. 373 Цивільного кодексу України, далі за текстом – ЦК України).
Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади. Іноземці, особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом. Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом (ст. 374 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються ст. 376 ЦК України (ст. 375 ЦК України).
Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану (ст. 376 ЦК України).
До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об’єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації) (ст. 377 ЦК України).
Право власності особи на земельну ділянку може бути припинене за рішенням суду у випадках, встановлених законом (ст. 378 ЦК України).
Відповідно до ч. 2 ст. 81 Земельного кодексу України, іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Іноземцем є особа, яка не перебуває у громадянстві України і є громадянином (підданим) іншої держави або держав (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства»). Особа без громадянства – особа, яка не розглядається як громадянин будь-якою державою в силу дії її закону (п. 15 ч. 1 ст. 1 Закону України «Про правовий статус іноземців та осіб без громадянства»).
Іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки у разі (ч. 3 ст. 81 Земельного кодексу України):
1) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами:
а) купівля-продаж – одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України);
б) дарування – одна сторона (дарувальник) передає або зобов'язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність (ч. 1 ст. 717 ЦК України);
в) рента – одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ст. 731 ЦК України);
г) міна – кожна із сторін зобов'язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар (ч. 1 ст. 715 ЦК України);
2) викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;
3) прийняття спадщини.
Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються. Угоди повинні містити:
1) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
2) вид угоди;
3) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
4) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
5) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
6) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
7) договірну ціну;
8) права та обов'язки сторін;
9) кадастровий номер земельної ділянки;
10) момент переходу права власності на земельну ділянку.
Єдиною підставою, за якої громадяни іноземних держав та особи без громадянства можуть набувати право приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, є спадкування. Проте, навіть і в цьому випадку в силу ч. 4 ст. 81 Земельного кодексу України такі суб’єкти зобов’язанні відчужити такі земельні ділянки на протязі року. Порядок припинення права власності на земельну ділянку особи, якій земельна ділянка не може належати на праві власності, визначено ст. 145 Земельного кодексу України. У випадку, якщо громадянин іноземної держави або особа без громадянства не відчужить земельну ділянку сільськогосподарського призначення протягом року, така земельна ділянка підлягає примусовому відчуженню за рішенням суду. Особа, до якої переходить право власності на земельну ділянку і яка не може набути право власності на землю, має право отримати її в оренду.
Землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю (ч. 1 ст. 83 Земельного кодексу України). У комунальній власності перебувають:
1) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності;
2) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.
Ст. 142 Конституції України, (а також ч. 2 ст. 327 ЦК України) визначають суб'єктом права комунальної власності відповідні територіальні громади, що здійснюють право власності або безпосередньо (за допомогою місцевого референдуму, загальних зборів громадян - ст. ст. 7, 8 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»), або через органи місцевого самоврядування. Цими органами, відповідно ст. ст. 7-12, 80 Земельного кодексу України, є відповідні місцеві ради: сільські, селищні, міські - щодо земель територіальних громад, районні, обласні та Верховна Рада АРК- щодо земель спільної власності територіальних громад. Питання регулювання земельних відносин вирішується радами виключно на пленарних засіданнях (п. 34 ч. 1 ст. 26, п. 21 ч. 1 ст. 43 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»). Земельні ділянки державної власності, які передбачається використати для розміщення об'єктів, призначених для обслуговування потреб територіальної громади (комунальних підприємств, установ, організацій, громадських пасовищ, кладовищ, місць знешкодження та утилізації відходів, рекреаційних об'єктів тощо), а також земельні ділянки, які відповідно до затвердженої містобудівної документації передбачається включити у межі населених пунктів, за рішеннями органів виконавчої влади передаються у комунальну власність (ч. 3 ст. 83 Земельного кодексу України).
До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:
1) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);
2) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;
3) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;
4) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, визначених Земельним кодексом України;
5) землі водного фонду, крім випадків, визначених Земельним кодексом України;
6) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування;
7) земельні ділянки, штучно створені в межах прибережної захисної смуги чи смуги відведення, на землях лісогосподарського призначення та природно-заповідного фонду, що перебувають у прибережній захисній смузі водних об'єктів, або на земельних ділянках дна водних об'єктів;
8) землі під об’єктами інженерної інфраструктури міжгосподарських меліоративних систем, які перебувають у комунальній власності.
Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі:
1) передачі їм земель державної власності;
2) відчуження земельних ділянок для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону;
3) прийняття спадщини або переходу в їхню власність земельних ділянок, визнаних судом відумерлою спадщиною;
4) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
5) виникнення інших підстав, передбачених законом.
Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюється відповідно до закону. Відповідно до ст. 28 Закону України «Про поховання та похоронну справу» – землі, на яких розташовані місця поховання, є об'єктами права комунальної власності і не підлягають приватизації або передачі в оренду. На території місця поховання не можуть бути розташовані об'єкти іншої, крім комунальної форми власності, за винятком випадків, передбачених ст. 29 вищевказаного Закону.
Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність чи навпаки здійснюється за рішеннями відповідних органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування, які здійснюють розпорядження землями державної чи комунальної власності відповідно до повноважень, визначених цим Кодексом (ч. 1 ст. 117 Земельного кодексу України). У рішенні органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність зазначаються кадастровий номер земельної ділянки, її місце розташування, площа, цільове призначення, відомості про обтяження речових прав на земельну ділянку, обмеження у її використанні (п. 1 ч. 1 ст. 117 Земельного кодексу України). На підставі рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність складається акт приймання-передачі такої земельної ділянки (п. 2 ч. 1 ст. 117 Земельного кодексу України). Рішення органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування про передачу земельної ділянки у державну чи комунальну власність разом з актом приймання-передачі такої земельної ділянки є підставою для державної реєстрації права власності держави, територіальної громади на неї (п. 4 ч. 1 ст. 117 Земельного кодексу України). Після утворення об'єднаних територіальних громад землі за межами населених пунктів (проводиться їх інвентаризація та присвоюються кадастрові номери) переходять до комунальної власності ОТГ (окрім тих, які були у власності державних підприємств (державна власність)).
Згідно з ч. 5 ст. 83 Земельного кодексу України, територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі:
1) передачі їм земель державної власності;
2) відчуження земельних ділянок для суспільних потреб та з мотивів суспільної необхідності відповідно до закону;
3) прийняття спадщини або переходу в їхню власність земельних ділянок, визнаних судом відумерлою спадщиною;
4) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
5) виникнення інших підстав, передбачених законом.
Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюється відповідно до закону.
Згідно з ч. 2 ст. 117 Земельного кодексу України, до земель державної власності, які не можуть передаватися у комунальну власність, належать земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна державної власності, а також земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, крім випадків передачі таких об’єктів у комунальну власність. До земель комунальної власності, які не можуть передаватися у державну власність, належать земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об'єкти нерухомого майна комунальної власності, а також земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій, крім випадків передачі таких об'єктів у державну власність (ч. 2 ст. 117 Земельного кодексу України).
Тячівське бюро правової допомоги: м. Тячів, вул. Незалежності, 30 (I-й поверх Тячівської РДА, кабінет 105), тел.: 0313-43-24-03, e-mail: tiachivske@legalaid.uz.ua (робочий час – пн.-пт. з 9 до 18 год).